W ostatnich tygodniach, w kraju, który nie ma nawet ministerstwa budownictwa, ruszyła debata (tak to nazwijmy, mimo że nasz proces legislacyjny trudno nazwać debatą) o budownictwie, mieszkalnictwie i planowaniu przestrzennym. Przy okazji startującej kampanii wyborczej politycy prześcigają się w prezentowaniu swoich rozwiązań dla budownictwa mieszkaniowego.
Oczywiście dyskusja o nowych mieszkaniach bardzo szybko musiała wejść na poziom finansowy, bo przecież każdy program wspierania mieszkalnictwa będzie uzależniony od sposobu finansowania. To oczywiste w sytuacji, w której średnia krajowa wynosi 7500 zł brutto, a koszt m2 mieszkania w wielu miastach przekroczył 10 000 zł. I w ten sposób z horyzontu zniknęła debata o jakości zamieszkiwania. Zniknęła, ale nie do końca.
Równolegle do prezentacji nowych pomysłów coraz większą karierę robi nowe słowo wytrych – „patodeweloperka”. A to za sprawą inicjatywy ministra Waldemara Budy, który przy okazji spektaklu budowlanego rozgrywającego się na warszawskiej Woli postanowił zająć się prawami obywateli do wysokiego standardu zamieszkiwania.
Co ciekawe, nie wszyscy potrafią dokładnie zdefiniować pojęcie patodeweloperki, wymawiane dziś jednym tchem z „betonozą” czy „pastelozą”, co przyczynia się do błędnych interpretacji tego zjawiska. Ja spróbuję opisać je tak: są to nowo powstające zespoły mieszkaniowe, które poprzez urbanistykę i zabudowę o nadmiernej intensywności naruszają zasady współżycia społecznego, prawidłowe relacje międzyludzkie i zasady zrównoważonego rozwoju. Paradoksalnie to właśnie te anomalie przywróciły rozmowę o jakości powstających zespołów mieszkaniowych, czyli – czy to się komuś podoba, czy nie – dyskusję o architekturze. Paradoks polega także na tym, że przy przeważającym głosie ekspertów o konieczności likwidacji zjawisk patologicznych już na poziomie planowania przestrzennego próbuje się, jakby wbrew tym opiniom, „niwelować” to niepożądane zjawisko na o wiele niższym poziomie przepisów technicznych. Etap debaty i opiniowania Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym już został zamknięty, a trudno w niej znaleźć jakiekolwiek próby reakcji i walki z tym zjawiskiem. W tym samym czasie nowelizowane jest prawo budowlane i tam też nie ma nawet śladu walki z patodeweloperką. Co gorsza, znajdujemy w nim wiele pomysłów, które jeszcze bardziej rozluźniają dyscyplinę w gospodarowaniu przestrzenią i drastycznie zmniejszają nadzór nad nią. Projekt ustawy o zmianie prawa budowlanego dopuszcza do projektowania architektury osoby bez stosownego wykształcenia, co zdezorganizuje jeszcze bardziej otaczającą nas przestrzeń. Przed wejściem w życie tych aktów prawa materialnego to ostatni moment na refleksję.
Wróćmy więc do rozmowy o urbanistyce i architekturze – rozmowy, do której ciągle się wpraszamy, przypominając rządzącym, że każde osiedle mieszkaniowe, budynek czy mieszkanie powstały w tym kraju przy udziale architektów. Zwracamy uwagę, że usprawnienie procesu zawsze wymaga właściwej diagnozy, a architekci projektujący setki tysięcy mieszkań najlepiej odpowiedzą na pytanie: co jest nie tak?
I kolejny paradoks – w kwestii obowiązujących przepisów nie jest chyba tak źle, bo przy obecnym stanie prawnym powstało bardzo dużo znakomitych zespołów mieszkaniowych, które mogą się wręcz ubiegać o miano wzorcowych. Warto przypomnieć niektóre z nich, chociażby po to, by postawić kolejne pytania. Dlaczego tylko tyle? Co stoi na przeszkodzie, by te standardy stały się powszechne? Jaki jest przepis na osiedle wzorcowe?
Przykładów jest tak dużo, że na prezentację wszystkich nie wystarczyłoby całej objętości tego numeru Z:A. W moim subiektywnym TOP 4 znalazły się jednak przykłady bardzo reprezentatywne. Warszawska 19. Dzielnica (projekt JEMS Architekci) położona niespełna 3 km od Bliskiej Woli, wrocławskie Nowe Żerniki (projekt 44 architektów, wynik warsztatów architektonicznych), poznański Nowy Strzeszyn (projekt Insomia) i Nowy Nikiszowiec (projekt 22ARCHITEKCI).
Dwa pierwsze projekty mają bardzo dużo cech wspólnych, ale i różnic, które pozwalają analizować procesy wielowątkowo, szeroko, dotykając w zasadzie wszystkich uwarunkowań polskiego systemu. Na pewno pierwsza wspólna cecha to powierzchnia opracowania. W jednym i drugim przypadku była ona na tyle duża, że pozwoliła architektom zaprojektować nowy fragment miasta, dbając o wszystkie konieczne elementy funkcjonalne osiedla. Projekt JEMS został stworzony na 7 ha, a pierwszy etap osiedla Nowe Żerniki opracowano na 10 ha. Oczywiście nie zawsze mamy możliwość realizowania projektów na takich areałach, stąd też fatalne fragmentowanie miast, które jest pochodną zastanych podziałów własnościowych. Na 19. Dzielnicy widać przecież wyraźnie, o ile lepiej byłoby dla projektu, gdyby sięgał on aż do ulicy Towarowej, nie mówiąc już o kierunku północnym, co dałoby szansę płynnego przejścia funkcjonalnego i wysokościowego aż do ulicy Prostej. Ale i tak efektem jest spójność tkanki osiedla i połączonej z nią potężnej grupy budynków przy rondzie Daszyńskiego. Tym samym według założeń autorów projektu przywrócono miastu poindustrialne, zdegradowane tereny dawnych zakładów Waryńskiego.
Wrocławski projekt miał jeszcze lepsze uwarunkowania, bo architekci mogli planować na potężnym 40-hektarowym obszarze, który wtedy był własnością miasta. Powstał miejscowy plan zagospodarowania dla całego tego terenu podzielony na dwa etapy. Pierwszy z nich został w całości zrealizowany przy mocnym udziale inwestycyjnym miasta, obejmującym elementy infrastruktury technicznej i społecznej. Urbanistycznie rozpoczął się proces budowania zachodniej części Wrocławia i łączenia tych obszarów z mocno już zurbanizowanymi terenami po drugiej stronie obwodnicy autostradowej.
W obydwu projektach układy urbanistyczne czerpią ze znanych schematów. Założenia planu 19. Dzielnicy – według opisu autorów – opierają się na „tradycyjnych zasadach budowania miast: zabudowie kwartałowej…”. Nowe Żerniki z kolei poszukują wśród różnych wariantów kształtowania kwartałów wpisanych w zdyscyplinowaną siatkę urbanistyczną.
Oba projekty bardzo mocno eksponują i wykorzystują przestrzenie pomiędzy budynkami. Projektanci zarówno warszawskiego, jak i wrocławskiego osiedla postępują konsekwentnie, tworząc system i hierarchię przestrzeni publicznych, półpublicznych i prywatnych. To jedna z ważniejszych zasad projektu, bo wymaga zdecydowanych decyzji przestrzennych, których skutki widać później w rachunku ekonomicznym całego przedsięwzięcia. W 19. Dzielnicy deweloper, a na Nowych Żernikach miasto inwestują w te przestrzenie, zdecydowanie podnosząc standard zamieszkiwania. Widać jednak różnicę pomiędzy potencjałem inwestora prywatnego i publicznego, szczególnie kiedy przeanalizujemy proporcje publicznych dróg, placów i skwerów. To ważny wątek dyskusji. Nie uciekniemy od oczywistej zasady, że to miasto buduje i zarządza przestrzeniami publicznymi. Co ciekawe, na Nowych Żernikach nawet prywatne, wspólnotowe dziedzińce są cały czas otwarte dla wszystkich mieszkańców, którzy teraz, po kilku latach zamieszkiwania, doceniają swobodę korzystania z sąsiedzkich przestrzeni i szanują prywatność. Nie ma tutaj potrzeby instalowania ogrodzeń czy szlabanów. Walor integracyjny jest wspólny dla wszystkich przykładów.
Weźmy wreszcie proces planowania osadzony w obowiązującym prawie. W jednym i drugim przypadku opracowano miejscowe plany, które widzą szeroki kontekst miasta, korzystając z kierunków zapisanych w studium. W projekcie zmiany Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym studium jako strategiczny dokument odchodzi w zapomnienie.
Urbanistyka operacyjna to ostatnio często przywoływane pojęcie związane z metodą kształtowania przestrzeni. W projektach ustaw do niedawna przejawiała się ona w Obszarach Zintegrowanego Inwestowania, teraz, w nowej ustawie, w Zintegrowanym Planie Inwestycyjnym. W omawianych przykładach osiedli mieszkaniowych możemy zobaczyć wdrożenie tej metody w każdym elemencie. Rysowane przez architektów układy budynków od razu są poddawane analizom technicznym w kontekście wszystkich norm, począwszy od zasad nasłonecznienia, przesłaniania, a także przepisów pożarowych czy drogowych. Zakładane tereny biologicznie czynne od początku „ustawiają” zrównoważenie terenów zabudowy, zestawiając przyjęte parametry ze wskaźnikami zabudowy i parkingowymi. Na końcu opracowany zostaje plan, który jako prawo miejscowe, poprzez zastosowane linie nieprzekraczalne, zostawia dość swobody dla kształtowania ostatecznej formy architektonicznej, a dzięki drogom publicznym dba o zapewnienie właściwej obsługi komunikacyjnej i definiuje niezbędne składowe układu funkcjonalnego. Modele przestrzenne i bardzo ważna koncepcja architektoniczno-urbanistyczna zrealizowane na początku procesu są gwarancją wykonalności tego planu. Niestety w procedowanym projekcie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tego etapu i narzędzia brakuje.
Kolejne dwa przykłady wzorcowych osiedli to Nowy Strzeszyn w Poznaniu i katowicki Nowy Nikiszowiec. Oba zostały założone na terenach o zupełnie innych uwarunkowaniach niż opisane wcześniej osiedla w Warszawie i we Wrocławiu, mają też o wiele mniejszą powierzchnię. Są ponadto mniej śródmiejskie – wykorzystując walory terenów oddalonych od centrum, ale pozostających w granicach miejscowości, przeczą kolejnemu nadużywanemu hasłu o rozlewaniu się miast.
Nowy Strzeszyn to przede wszystkim założenie urbanistyczne, niejako wklejone w czytelny układ pochodzący jeszcze z lat 90. Według autorów „urbanistyka posługuje się językiem reguł, które bez kontekstu mogą prowadzić do czytelnych, ale jednocześnie niewypełnionych treścią modelowych rozwiązań. Bez inwentaryzacji zieleni na działce przy ulicy Epickiej rozwiązanie urbanistyczne mogłoby być pozbawione poezji”.
Meandrujący wśród brzozowego gaju urbanistyczny układ małych wielorodzinnych domów jest kolejną inspiracją dla współcześnie zdefiniowanego miasta ogrodu. Skala tej zabudowy łączącej domy jednorodzinne i małe budynki wielorodzinne pokazuje, jak wielkiego wyczucia i architektonicznego doświadczenia potrzeba przy opracowywaniu takich koncepcji. To dowód, że nawet zaprojektowanie budynku o kubaturze 1000 m3 wymaga specjalistycznej, architektonicznej wiedzy.
Nowy Nikiszowiec natomiast to jak na razie jeden z nielicznych, wzorcowo prowadzonych i zrealizowanych przez spółkę PFRN, projektów w ramach programu Mieszkanie Plus. Stanowi efekt przeprowadzonego wcześniej konkursu architektonicznego, co jest warte odnotowania, bo architektura mieszkaniowa jako przedsięwzięcie komercyjne, prywatne bardzo rzadko bywa wyłaniana w takim trybie. Niestety, konkursów architektonicznych organizowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego czy przez ostatnio powstające Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe w zasadzie nie ma. Architekci, inspirując się położonym nieopodal „Nikiszem”, sięgnęli po wszystkie atrybuty tradycyjnej, kwartałowej urbanistyki. W rezultacie powstał układ 513 mieszkań oraz ponad 1000 m2 przestrzeni usługowej. Jak przystało na laureata konkursu, architektura ta jest spektakularna, rozpoznawalna i charakteryzuje się świetnie wykonanymi detalami. Czy udało się inwestorowi utrzymać ekonomikę przedsięwzięcia, to już osobne zagadnienie. Jednak zaprezentowany w ramach programu rządowego standard mieszkań na wynajem ustawił poprzeczkę bardzo wysoko.
Miałem pisać o architekturze, ale w rezultacie nie napisałem o niej wiele, bo skoncentrowałem się na metodzie projektowania i urbanistyce. Jednak architektura we wszystkich omówionych projektach broni się sama. To architektura najwyższej próby, przy projektowaniu której architekci cały czas musieli optymalizować koszty, a mimo to udało się stworzyć budynki bardzo indywidualne, kształtowane detalem, pasujące do poszczególnych fragmentów osiedli. Jest to również efekt obranej metody projektowania, gdzie kolejne etapy powierzano różnym zespołom projektantów. Przypadek Nikiszowca pokazuje, że konkursy architektoniczne są gwarancją racjonalnego wydawania środków publicznych przy zachowaniu możliwie najwyższej jakości.
Patologie w architekturze, którymi wszyscy powinniśmy się zająć, na pewno ograniczymy wtedy, kiedy wykorzystamy rozwiązania systemowe. Musimy założyć, że wybierane władze lokalne będą robić wszystko w celu poprawy warunków życia mieszkańców, w tym dbać o ład przestrzenny. Jak widać, przy konsekwentnym prowadzeniu inwestycji efekty są znakomite. Przyczyny nie tkwią w warunkach technicznych, mają podłoże głównie ekonomiczne. W trudnej dla rynku inwestycyjnego sytuacji gospodarczej wykorzystujmy te pozytywne przykłady, wprowadzając zmiany z udziałem ekspertów, krok po kroku, tak by nie zmarnować potencjału. Inaczej za jakiś czas społeczeństwo odczuje negatywne efekty na własnej skórze. Jeżeli rząd mówi „stop” patodeweloperce, to ja mówię „stop” patodemagogii, ponieważ jest to problem do wspólnego rozwiązania przez specjalistów i polityków. ■
Piotr Fokczyński
architekt IARP, prezes KRIA RP VI kadencji; w latach 2001–2018 wiceprzewodniczący DSOIA RP, w latach 2003–2021 Architekt Miasta Wrocławia; twórca i koordynator m.in. projektu (wraz ze Stowarzyszeniem Architektów Polskich o. Wrocław, z Izbą Architektów oraz miastem Wrocław) modelowego osiedla Nowe Żerniki
