Jak inwestor i współpracujący z nim architekt lub urbanista powinni rozumieć ideę ZPI? Czy istnieją wytyczne do przygotowania tego dokumentu? O reformie systemu planowania przestrzennego mówi Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Wysłuchała: Beata Stobiecka
--------
Podstawą do wprowadzenia ZPI było stworzenie przepisów umożliwiających inwestorowi wystąpienie do gminy z wnioskiem, który zobowiąże gminę do procedowania projektu planu miejscowego specyficznego dla danej inwestycji. Taki wniosek musi być odpowiednio czytelny i jednoznaczny. Będzie on stanowił punkt wyjścia do dyskusji na temat szczegółowych ustaleń przyszłego planu miejscowego. ZPI jest również niezbędne do tego, aby gmina i inwestor mogli aktywnie negocjować zakres umowy urbanistycznej.
Dużo uwagi poświęciliśmy temu, jaką formę przyjmie wniosek o ZPI. Rozważaliśmy wariant, aby do wniosku dołączyć koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, jak ma to miejsce w przypadku wniosku o tzw. uchwałę mieszkaniową. Zdecydowaliśmy jednak, że w przypadku wniosku o uchwalenie planu miejscowego lepiej będzie, gdy inwestor przedłoży jego projekt, na podstawie którego inwestycja będzie mogła zostać zrealizowana. Ułatwi to dalsze negocjacje w zakresie treści tego planu, jak również pozwoli uniknąć różnic interpretacyjnych dotyczących przełożenia koncepcji na przepisy planu miejscowego.
Zwracam uwagę na fakt, że przedstawione w koncepcji architektoniczno-urbanistycznej zagospodarowanie terenu ukazuje wyłącznie jeden z możliwych wariantów, podczas gdy ustalenia planu miejscowego są ramowe. Dołączenie do wniosku inwestora projektu planu miejscowego pozwoli skrócić dyskusje między gminą a inwestorem na temat możliwości realizacji inwestycji, a także ułatwi ocenę wniosku z pozostałymi aktami planowania przestrzennego, jak studium lub – w przyszłości – plan ogólny gminy.
Zastanawiając się nad tym, kto będzie uprawniony do sporządzenia projektu planu miejscowego dołączanego do wniosku inwestora, warto zwrócić uwagę, że w art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostało określone, kto może sporządzać projekty planów miejscowych. Te same wytyczne będą dotyczyć osób pracujących nad ZPI. W przytoczonym art. 5 jednym z wymagań jest to, aby osoba przygotowująca projekt planu miejscowego miała ukończone studia architektoniczne. Zwracam uwagę, że przepis nie wymaga posiadania dodatkowych uprawnień. Zatem wniosek dla inwestora może przygotować zarówno architekt, niekoniecznie uprawniony projektant, jak i urbanista.
Nie wprowadziliśmy szczegółowych regulacji określających, jak wniosek o ZPI ma być przygotowany. Nasze cele to wprowadzenie nowego narzędzia tak szybko, jak to możliwe, oraz zostawienie swobody inwestycyjnej. Jednocześnie będziemy obserwować, w jakim kierunku pójdą działania stron. Jeśli w procesie wystąpią jakieś patologie, to będziemy na nie reagować. Zobaczymy też, które dobre praktyki warto będzie w przyszłości podtrzymać przepisami ustawy. Chcemy więc sprawdzić, jakie będą efekty wdrożenia nowej procedury, i dalej ją rozwijać, udoskonalać. Bardzo nam zależy, aby wprowadzone zmiany były zaakceptowane przez większość społeczeństwa.
Zmiany, które wprowadziliśmy reformą systemu planowania przestrzennego, mają na celu minimalizowanie konfliktów przestrzennych. Mieszkańcy powinni mieć możliwość zadbania o swoje nieruchomości i swoją własność w należyty sposób, jednak bez nadużywania narzędzia, którym będą się posługiwać. Przykładowo, mieszkanie przy uciążliwym zakładzie przemysłowym nie jest przyjemne, zatem wartość nieruchomości w takiej lokalizacji spadnie. Z drugiej jednak strony – takie zakłady też muszą gdzieś powstać. Wszyscy uczestnicy procesu inwestycyjnego powinni mieć możliwość dostępu do informacji przestrzennej i sprawdzenia, na jakich obszarach warto szukać działki pod planowaną zabudowę, a których przyszłe przeznaczenie może wiązać się z uciążliwym sąsiedztwem.
Warto podkreślić, że czynnik ekonomiczny nie może być najważniejszy w reformowanym procesie inwestycyjnym. Musimy szukać złotego środka zapewniającego zrównoważony rozwój. Założeniem przygotowywanych zmian było wyposażenie gminy w narzędzia, które pozwolą na demokratyczne podjęcie decyzji. Jednocześnie chodzi też o przebudowanie aktualnie chaotycznego i rozchwianego systemu, ale w sposób, który nie doprowadzi do jego skostnienia. Jeśli zbyt mocno utrwalimy przeznaczenie lub zagospodarowanie terenu, to gmina przestanie się rozwijać.
Padają pytania, czy strategia powinna być uchwalona przed uchwaleniem planu ogólnego, czy może być zatwierdzona później. System, który rozdziela studium na strategie i plan ogólny, wskazywałby, że strategia, jako element zawierający politykę przestrzenną, powinna być zatwierdzona w pierwszej kolejności. Obecnie naszym priorytetem jest jednak plan ogólny, tzn. dokument określający ramowe zasady zagospodarowania przestrzennego, bo pozwoli on na wyhamowanie negatywnych procesów przestrzennych. Dlatego przygotowane przepisy dopuszczają uchwalenie planu ogólnego w okresie przejściowym, czyli w następnych dwóch latach bez uchwalonej strategii rozwoju gminy. W przyszłości, po przygotowaniu obszaru strategicznej interwencji, można dokonać modyfikacji planu ogólnego lub uchwalić zupełnie nowy plan. Dzięki temu system będzie działał we właściwy sposób. ■
ŁUKASZ MARCINIAK
architekt i urbanista z 20-letnim doświadczeniem; zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w MRiT; absolwent Wydziału Architektury i Urbanistyki Politechniki Poznańskiej; praktykował architekturę i urbanistykę w Polsce oraz w Irlandii, gdzie należał do zespołów projektujących osiedla mieszkaniowe, obszary wielofunkcyjne oraz obiekty usługowe i przemysłowe; własną praktykę rozpoczął w 2009 r.; autor wielu planów miejscowych oraz studium gmin; był członkiem gminnych komisji urbanistyczno-architektonicznych oraz członkiem SKO w Lesznie; w 2018 r. rozpoczął pracę w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju, w zespole przygotowującym nową ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; zapalony biegacz – miłośnik biegów górskich na długie dystanse
