Reforma planowania przestrzennego wprowadza zmiany w procesie inwestycyjnym dotyczącym zabudowy jednorodzinnej. O ich znaczeniu opowiada Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny, specjalizująca się m.in. w zakresie procesu inwestycyjnego.
Wysłuchała: Beata Stobiecka
--------
W reformie planowania przestrzennego przewidziano wiele nowych regulacji, których wdrożenie może przynieść oczekiwane rezultaty. Znalazły się w niej bowiem zapisy stwarzające możliwość zaprowadzenia w naszym otoczeniu rzeczywistego ładu przestrzennego. Jednak reforma ma też mankamenty – w dobie zapotrzebowania na dużą liczbę mieszkań (dużo większą niż jest realizowana) nakłada na gminy nierealne do spełnienia – zwłaszcza w zakresie wyznaczonych terminów – zobowiązania związane z planami ogólnymi. Z punktu widzenia gmin, urzędników i współpracujących z nimi urbanistów stanowi więc poważne utrudnienie.
W ustawie, która weszła w życie 24 września 2023 r., znalazły się skomplikowane przepisy przejściowe. Za graniczną datę – czyli termin, do którego będzie obowiązywało studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy oraz od którego zacznie obowiązywać plan ogólny – przyjęto 31 grudnia 2025 r. W tym dniu straci też ważność specustawa mieszkaniowa. Jeszcze przez najbliższe dwa lata będą funkcjonować bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy, a w późniejszym czasie już tylko decyzje z ograniczeniami i dodatkowo z okresami ważności.
Obawy budzą także zapisy dotyczące warunków zabudowy, gdzie wprowadzone zmiany narzucają pewnego rodzaju ograniczenie. Z jednej strony jest coraz mniej nieruchomości (terenów) pod zabudowę i można tu wręcz mówić o kryzysie. Z drugiej – jeżeli obszary te nie będą wskazane jako uzupełnienie zabudowy, to nie będzie można wydawać na nich decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje, które zostały podjęte w oderwaniu od studium, budzą powszechne wątpliwości, czemu daje wyraz nawet orzecznictwo sądowe. Po zmianie będą one musiały być zgodne z planem ogólnym (co wydaje się słuszne), a jednocześnie tereny, dla których te decyzje będzie można wydać, zostaną ograniczone (to z kolei wydaje się niespójne). W skrajnych przypadkach, gdy w planie ogólnym takie tereny nie zostaną wskazane, możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy zostanie wyłączona.
Duże zastrzeżenia wywołuje brak spójności reformy z liberalizacją Prawa budowlanego. Reforma jest potrzebna, aby wprowadzić ład w zagospodarowaniu przestrzennym. Jednak w opozycji staje właśnie liberalizacja Prawa budowlanego, która – w przekonaniu inwestorów – pozwala lokalizować budynki w dowolnych miejscach bez dokonywania weryfikowalnego zgłoszenia. Teoretycznie przepisy nie pozwalają na tego rodzaju proceder, ale w praktyce taka zabudowa już powstaje i będzie powstawać, ponieważ zgłoszenia dokonywane w ramach tzw. Polskiego Ładu, złożone w urzędzie, są nieweryfikowalne i nie można wnieść do nich sprzeciwu. Inwestorzy będą to wykorzystywać i realizować domy w dogodnych dla siebie miejscach. Dlatego postulujemy, żeby zmiany, które pojawiają się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, szły pod rękę z Prawem budowlanym, a postawione cele były spójne, ponieważ to, co być może uda się naprawić reformą zagospodarowania przestrzennego, zniszczy liberalizacja Prawa budowlanego.
Mimo powyższych zastrzeżeń reforma wprowadza korzystne zmiany w aspekcie rozlewania się zabudowy jednorodzinnej. Zazwyczaj stanowi ono skutek decyzji o warunkach zabudowy, których procedowanie zostało wyrwane z kontekstu tzw. dobrego sąsiedztwa. W rezultacie dochodzi do zabudowywania terenów, które w bezpośrednim sąsiedztwie nie mają jakiejkolwiek zabudowy, co powoduje efekt „rozlewania się zabudowy”, wymuszający realizację infrastruktury w miejscach bardzo słabo zurbanizowanych. Założenia reformy mają na celu wykluczenie takich możliwości. W jej wyniku trudniejsze będzie również uzyskanie zmiany kwalifikacji terenu poza granicami miasta. Na taką zmianę gmina musi uzyskać zgodę ministra, który często udziela odpowiedzi odmownych.
Reformy są konieczne, ale żeby spełniły swoją funkcję, muszą być przeprowadzane spójnie i równolegle, a wskazane w nich obligatoryjne terminy powinny być realne. W przeciwnym razie trzeba liczyć się z całkowitym paraliżem inwestycyjnym. ■
JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA
radca prawny; specjalizuje się w Prawie budowlanym, Prawie ochrony środowiska, planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz procedurach administracyjnych; na co dzień doradza DSOIA RP oraz członkom Izby; wykładowca Uczelni Łazarskiego w Warszawie (studia podyplomowe); dwukrotnie wyróżniona tytułem „prawnik rekomendowany” w prestiżowym rankingu Legal 500
